¿Quieres saber cómo calcular la plusvalía de una propiedad? En este posteo revisaremos cómo hacerlo y cómo interpretar los resultados de manera simple y rápida.
Antes de poder entrar a calcular la plusvalía en sí, debemos entender bien a qué se refiere este término y cómo puede repercutir en tu decisión de inversión inmobiliaria.
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía por definición es el “Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él”. En palabras simples, qué tanto sube de precio algo per sé, sin la intervención del mismo.
En el caso de las propiedades es lo mismo: qué tanto sube una propiedad de precio sin modificarla.
La plusvalía de una propiedad puede calcularse en distintos periodos de tiempo, tanto de corto como largo plazo.
A pesar de esto, la práctica más común es calcularla anualmente.
Es decir, cuánta plata al vender tu propiedad según cuánto tiempo decidas mantenerla.
¿Cómo calcular la plusvalía?
El cálculo de la plusvalía es en extremo simple. Solo debes tomar el precio en el que la propiedad se puede vender y le restas el precio de compra.
De esa manera, encontrarás la plusvalía expresada en pesos de la propiedad.
Ahora, si quieres calcularla de manera porcentual como se hace comúnmente, solo debes dividir el valor actual de la propiedad en el precio de compra de la misma.
La fórmula en concreto es esta:
Es decir, si has comprado un departamento en La Florida por $100.000.000 y hoy el precio promedio de venta de un departamento similar es de $120.000.000, la plusvalía sería de un 20%.
¿Qué factores afectan la plusvalía?
La plusvalía de una propiedad puede verse afectada por distintos factores.
Muchas veces pueden incidir unos más que otros y viceversa.
En resumen, tenemos dos tipos de factores que pueden incidir a la plusvalía de una propiedad:
1) Los referentes a la propiedad misma y sus alrededores y
2) Los referentes al mercado inmobiliario general.
En el primer caso, tenemos factores incidentes como la mejora del transporte público del sector, una vista mejorada o empeorada producto de una construcción cercana, cómo evoluciona la demografía del lugar o simplemente si se construye más comercio en las cercanías.
En el segundo caso, tenemos factores incidentes de carácter macroeconómico.
En español: cómo los cambios generales en la economía y en el país mismo influyen.
Por ejemplo, si la inflación mundial o nacional llegase a elevarse, muy probablemente esto termine incidiendo positivamente en el precio de los departamentos.
O con otro ejemplo, si el país o la ciudad crece en población más rápido de lo esperado, la demanda habitacional subirá y por tanto, los precios de los departamentos tenderían a subir.
Si quieres saber con mayor detalle qué factores pueden influir en la plusvalía de una propiedad, hemos creado una lista que puedes revisar aquí.
¿Cuáles son las comunas con mayor plusvalía?
Además de la plusvalía que experimentan unitariamente cada departamento, existen plusvalías por comuna que pueden ayudarnos a guiarnos en nuestra decisión
Según el informe InfoRenta de toctoc.com (2021) que estudia el mercado inmobiliario chileno a fondo con información de primera fuente, se ha determinado la siguiente lista:
| Nº | Comuna | Precio Promedio Venta | Precio Promedio Arriendo | Rentabilidad |
| 1 | Estación Central | 2.120 UF | 9,56 UF | 5,4% |
| 2 | La Cisterna | 2.464 UF | 10.98 UF | 5,2% |
| 3 | Independencia | 2.218 UF | 10,01 UF | 5,0% |
| 4 | San Miguel | 3.068 UF | 12,12 UF | 5,0% |
| 5 | La Florida | 3.404 UF | 12,50 UF | 4,9% |
| 6 | Macul | 3.571 UF | 12,28 UF | 4,4% |
| 7 | Ñuñoa | 4.416 UF | 15,47 UF | 4,3% |
| 8 | Santiago | 3.043 UF | 11,16 UF | 4,2% |
| 9 | Las Condes | 9.358 UF | 31,43 UF | 3,8% |
| 10 | Providencia | 8.362 UF | 19,32 UF | 3,7% |
Acotaciones finales
Si bien los cálculos de plusvalía pueden ayudar a darte una idea de qué tan buena puede ser o está siendo una inversión, no lo son todo.
Tal como otros factores decisivos que hemos revisado a lo largo y ancho de este blog, el cálculo de plusvalía es solo otra herramienta en tu arsenal inmobiliario.
Ocupa este nuevo conocimiento de manera prudente y deja que guié tu decisión de inversión, mas no que decida por ti.
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