“¿Y si uno tiene la plata, por qué no usarla?”

“¿Por qué sería mejor pedirle prestado al banco?”
“¿Mejor asegurarse que la cosa es suya, cierto?”

Seguro, escuchaste alguna de esas frases. Yo al menos lo he hecho y me cansaron.

La deuda siempre es vista como mala, cuando en realidad puede tener grandes ventajas en tus inversiones y puede traerte mayores retornos.

Después de todo, por si no lo sabías, la deuda es más antigua que el dinero mismo.

Bueno, ahora pareciese que te pinto la deuda como la opción perfecta o que al menos voy a tomar ese camino.

Para que no pase eso, tomaremos en cuenta los pros y los contras de cada opción.

Hoy vengo a explicarte cuál es realmente la mejor opción para comprar un departamento de inversión.

Pagar al contado

Si uno tiene el monto necesario para poder pagar el departamento de inversión, las ganas de querer ocuparlo para eso no faltan.

Una ventaja de la que no se habla tanto como debiera es la del poder de negociación.

Muchas inmobiliarias están abiertas a bajar el precio del departamento que quieres comprar en un pequeño porcentaje.

¡Es verdad! Realmente no hay mucha trampa en este beneficio. Efectivamente puedes negociar y ahorrarte unas muy buenas lucas.

Ahora hay otras ventajas que pueden ser un poco más engañosas.

La más grande y “obvia” es que al comprar al contado no tienes que pagarle intereses a nadie.

Tentador…

¡Ganarle a la banca!

¡Hacerse la América!

¡Evitar pagos “abusivos”!

Sí, es en parte verdad. Efectivamente esto puede significar una excelente ventaja al ahorrarte una muy buena suma de dinero.

¿Qué tanto es lo que puedes ahorrarte?

En simple: fácilmente un 50% del valor de la propiedad.

¿El secreto? ¿Por qué no es tan buena la cosa?

Por un pequeño pero importantísimo concepto llamado:

Costo de oportunidad

¿Qué es eso? Es uno de los conceptos más importantes para un inversor inteligente.

Por definición, según economipedia (que por cierto deberías consultar siempre que tengas una duda financiera o económica) es:

“El coste de la alternativa a la que renunciamos cuando tomamos una determinada decisión, incluyendo los beneficios que podríamos haber obtenido de haber escogido la opción alternativa.”

En lenguaje simple y fácil de entender:

¡Qué tanta plata perdiste por no invertirla en otra cosa!

“Ya pero qué tiene que ver eso conmigo y el departamento”

¡En que pudiste haber ocupado mejor tu plata!

Al destinar 100 millones de pesos en un departamento, estás “dejando” de invertir 80 millones de pesos en otra cosa si es que hubieras optado por un crédito.

Anteriormente, vimos un ejemplo de cuánto se podía ganar invirtiendo por 10 años en un departamento, en base a datos del 2012 y 2022.

Considerando esos mismos datos, si el 2012 hubieras comprado un departamento de 40 m2, te hubiese costado unos 35 millones de pesos aprox.

Sí, yo también me sorprendí de cuánto han subido los departamentos. Si no me crees, revisa la data de la Cámara Chilena de la Construcción aquí.

Bueno, volviendo al ejemplo, ese mismo departamento que te hubiera costado 35 millones, hoy costaría unos 100 millones aproximadamente.

Es decir, hubieras ganado unos 65 millones si lo hubieras pagado al contado si lo vendes hoy.

Más los arriendos de 10 años, que serían unos $40-60 millones de pesos extra al bolsillo.

¡Osea, más de $100 millones de pesos de ganancia en 10 años!

WOOOOOOOW… Suena bien, ¿cierto?

Ordenemos los números primero

Si invertiste 35 millones, hoy tendrías unos 160 millones. Es decir, una ganancia de más del 400%.

¿Sigue sonando estupendo, cierto?

Bueno: surprise, surprise…

No lo es tanto. Si hubieras elegido tomar un crédito a 20 años con un CAE del 5% y un pie del 20%. Hubieras ganado solo unos $50 millones de pesos.

¡Pero invirtiendo solo un poco más de 7 millones de pesos!

Es decir, hubieras tenido un retorno a tu inversión bruto de casi el 700%

”Ok, pero ganaría solo 50 millones… es decir menos de un tercio de si hubiera comprado al contado”

¿No se te olvida nada?

Sí, ganaste “menos” plata, pero…

¡Aún te quedan 28 millones de pesos!

“Ya, pero en total eso sumarían solo 78 millones de pesos. No me da ni la mitad de lo que eran los 160”

Claro, pero qué concepto aprendimos hoy…

¡Costo de oportunidad!

Esos otros 28 millones de pesos puedes invertirlos en más departamentos, en una propiedad más cara que por tanto se aprecie más o en inversiones de otro tipo.

Incluso si los hubieras invertido en una opción segura del mercado bursátil como el S&P500, hubieras generado las mismas ganancias aproximadamente.

Pero estarías más protegido del riesgo financiero porque no tienes todos los huevos en la misma canasta.

Con crédito

Ya repasamos algunos de los números y pros de pagar con un crédito tu departamento de inversión en los puntos anteriores.

Ahora es momento de ver los contra.

Partamos otra vez por lo “obvio”.

Si es que tienes el capital suficiente para comprar un departamento al contado, pero tus condiciones no son las suficientes para obtener un crédito, simplemente no podrías comprar una propiedad de esa manera.

O en otro caso, tal vez podrías pero a una mala tasa o peores condiciones en general.

Ahora, digamos que cumples con las condiciones y que puedes optar a un crédito.

Si te ves en un caso de vacancia, es decir que no puedes arrendar tu propiedad, deberás pagar de tu bolsillo el dividendo.

Lo mismo pasa en una situación de morosidad, es decir, que tengas un arrendatario para tu departamento de inversión, pero este no te pague.

Otra desventaja es que el dividendo puede ser mayor al arriendo que te paguen.

De esa manera, deberás pagar cada mes de tu bolsillo la diferencia.

En resumen, cuando te sometes a un crédito, te sometes a otro tipo de riesgo al que te hubieras enfrentado si hubieras pagado al contado.

¿La buena noticia?

Existen servicios inmobiliarios que te protegen de muchos de esos riesgos.

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