Una de las preguntas más comunes que tienen quienes quieren invertir en departamentos en Chile es: ¿cuánta plata puedo ganar?

Ya sea porque estés decidido a invertir en un departamento o porque quieras evaluar si te conviene más que meter tu plata en acciones, criptomonedas o un emprendimiento, la duda siempre existe.

Con tantas opciones de dónde elegir tanto en el mundo de las inversiones en general como de las inmobiliarias, tomar una decisión nos puede parecer demasiado complicado.

Para poder simplificar todo este proceso mental, te quiero entregar en este post algunas nociones que te ayudarán a saber qué tan bien podría irte invirtiendo en un departamento.

Partamos con el pie derecho

Para poder comprar un departamento de inversión lo más común y lo más recomendable es hacerlo a través de un crédito hipotecario.

Los créditos hipotecarios en Chile te financian hasta un 90% u 80% del valor del departamento, por tanto debes aportar lo que es conocido como pie hipotecario.

El pie es un pago que debes efectuar tú mismo con tus ahorros al momento de querer adquirir una propiedad con un crédito inmobiliario.

El estándar de un pie es del 20% del valor de la propiedad. Es decir, si quieres invertir en un departamento que cuesta 100 millones de pesos, normalmente debes poner de tus ahorros, 20 millones de pesos.

A pesar de que el estándar es del 20%, algunas inmobiliarias o servicios de inversión inmobiliaria te pueden entregar facilidades de pago.

La más común es un crédito directo. Este es un crédito que ayuda a financiar parte del pie que debes entregar al banco. Generalmente te ayudan financiando la mitad de este, pero varía según el caso.

Hora del dividendo

Una vez obtenido tu crédito hipotecario y pagado el pie inicial, cada mes se te cobrará un dividendo.

Según rankia.cl, “Los dividendos hipotecarios son las cuotas entre las que se reparte el pago del crédito hipotecario”.

En palabras simples, un dividendo es el pago que debes hacer cada mes para ir pagando poco a poco tu propiedad.

Este dividendo es pactado comúnmente en base a dos factores que pueden afectar su valor. La tasa de interés y el valor de la Unidad de Fomento (o UF como la conocemos todos).

Es decir, se pactaría una tasa de interés que se mantendría y afectaría en cada período a tu dividendo, además de que el alza o cambio en el valor de la UF, modificaría el monto que pagas cada mes.

¿Se puede pagar solo el dividendo?

Esta es otra excelente pregunta, con una (no tan) excelente respuesta cuando se trata de arrendar tu departamento de inversión.

En corto: depende.

“¿Depende de qué?” te preguntarás. La respuesta no es tan simple lamentablemente. Depende de:

Cómo evolucione el valor de arriendo de la propiedad.

Bajo qué tasa y condiciones has pactado tu crédito.

Si logras mantenerlo siempre arrendado.

Y otros factores económicos y prácticos.

¡Pero espera!

Siempre hay una solución para eso

Algunos servicios de inversión inmobiliaria te ayudan a cubrir los riesgos que conlleva el pago del dividendo con el arriendo.

En TUIN por ejemplo, tenemos muchas opciones para proteger tu inversión y poder generar ganancias con menos riesgo. Si quieres averiguar más haz click aquí.

Entre las opciones que existen para protegerte de esos riesgos existen:

Arriendo asegurado para no preocuparte de morosidades o vacancias que tu departamento pueda tener.

Bonos de arriendo. Estos son bonos que complementan la diferencia que puede haber entre cuanto debas pagar de dividendo y cuánto obtienes por el pago del arriendo.

Ahora sí, un caso práctico

Para poder calcular cuánto podríamos ganar invirtiendo en un departamento por 10 años, ocuparemos los siguientes supuestos: 

Nos basaremos en datos lo más reales y concretos posibles de 10 años atrás. 

Asumiremos además que el dividendo de la propiedad es pagado completamente y sin excesos por los pagos de arriendo.

Finalmente consideraremos que la inversión será hecha en un departamento de 40 m2, de 1 dormitorio y 1 baño en Santiago Centro.

Según datos de la CChC (Cámara Chilena de la Construcción), la mediana de precio en UF por metro cuadrado hace 10 años atrás (2012), fue de 40,1.

A su vez, la mediana de precio en UF por metro cuadrado de este año (2022), está observada en 75,9.

Esto significa que sólo en términos de UF, el metro cuadrado en Santiago centro ha subido un 89,3% en 10 años.

¡Pero hay más! Si bien el precio del metro cuadrado ha subido, también ha subido la UF.

En diciembre del 2012, la UF rondaba los $22.840 pesos chilenos. A junio del 2022, el precio ha subido aproximadamente un 44,9%, costando $33.087 pesos chilenos.

Es decir, al tomar ambas métricas en cuenta, los departamentos han subido respecto a la mediana del precio por m2, en un increíble 174,2%.

Pasando al ejemplo que te mencionaba, un departamento de 40 m2 en la comuna de Santiago Centro costaba según la data que ocupamos, alrededor de 1.600 UF. Unos $36.6 millones de pesos aproximadamente.

Hoy un departamento de las mismas características en la misma comuna, se vende por 3.036 UF. Lo que hoy serían $102 millones de pesos aproximadamente.

Estamos hablando de que el precio del departamento ha subido en $65.4 millones de pesos.

Pero espera, esa no es tu ganancia limpia. Si has tomado un crédito, debes saber que tu deuda fue por más de lo que solicitaste debido a las tasas de interés.

El CAE o Carga Anual Equivalente de un crédito hipotecario pactado hace 10 años era de alrededor de un 5%. Es decir, todo lo que suben tus pagos cada año.

Dicho eso, se pagaría un poco más de 2.500 UF en total por el departamento siendo un crédito a 20 años. Pero, en este caso hipotético, venderíamos el departamento ahora en el año 10 (2022).

El departamento al tener una cuota mensual de alrededor 10.7 UF y ser esta pagada por arriendo cada mes, dejaría la deuda en solamente alrededor de unos 1.200 a 1.250 UF.

Es decir, deberías aún al banco la suma de $42 millones de pesos.

Saquemos las cosas en limpio

El precio de venta del departamento según los datos de la CChC, sería de aproximadamente $100.000.000 de pesos.

Menos, los $7.3 millones que debiste haber puesto de pie.

Menos los $42 millones que aún le debes al banco.

¡En total, la ganancia bruta sería de un poco más de $50 millones de pesos!

Es decir, si hubieras invertido hace 10 años en un departamento de 1 dormitorio, hoy tendrías una ganancia de casi el 700%.

Y si hubiera invertido en acciones ¿Me hubiera ido mejor?

A menos que seas un gran genio o tengas los mismos asesores que Warren Buffet o Bill Gates. Lo veo difícil.

Para que te hagas una idea, si hubieras invertido tu plata en el S&P500, de los indicadores más representativos del mercado de acciones estadounidense…

Considerando además que reinvirtieras los dividendos que algunas de las acciones te entregarían…

Solo hubieras tenido una ganancia bruta de aproximadamente un 245%.

Bien mal si lo comparas con un 700% de un departamento.

“¿Ok, pero puedo yo invertir en un departamento?”

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