Saber cómo calcular la rentabilidad de un departamento es de los pasos más importantes en tu travesía de inversión inmobiliaria.
Al momento en el que conoces bien qué tanto te puede rentar un inmueble, puedes añadir otro punto a considerar en tu decisión de inversión.
Para poder calcular la rentabilidad de tu inversión, debes ocupar la fórmula de ROI (Return On Investment).
Su aplicación es en extremo simple y te permite cuantificar cuánto porcentaje renta la propiedad en un determinado tiempo (comúnmente se calcula al año).
Cómo calcular la tasa de retorno (ROI) de un departamento
Para poder calcular esta fórmula, solo necesitarás 3 simples variables:
1) Ingresos: cuánto dinero te generará la propiedad por arrendarla.
2) Costos: en este caso, pueden ser tanto costos o gastos que estén asociados a la mantención de un departamento. Entre estos incluiremos gastos varios por reparaciones, contribuciones y otros costos asociados
3) Inversión: Cuánto cuesta tu departamento en pesos chilenos. Si tienes la cifra en UF, debes convertirla a pesos chilenos para que pueda funcionar con las demás variables.
La fórmula se ve así:
ROI = (Ingresos – Costos) x 100 / Inversión
Pongamos un ejemplo concreto:
Si tienes una propiedad que cuesta $100.000.000, esta se arrienda por $450.000 cada mes y gastas $200.000 al año en arreglos e impuestos, la fórmula se rellenaría de la siguiente manera.
Con ingresos de 450 mil al mes, debemos multiplicarlos por 12 para poder tener la cifra anual.
Tenemos entonces que 450.000 x 12 = 5.400.000
Por lo tanto, al año, este departamento estaría generando $5.400.000 de ingresos.
Ahora, redefinimos nuestras variables.
Ingresos: 5.400.000
Costos: 200.000
Inversión: 100.000.000
Rellenando nos quedaría entonces:
ROI = (5.400.000 – 200.000) x 100 / 100.000.000
ROI = 5.200.000 x 100 / 100.000.000
ROI = 520.000.000 / 100.000.000
ROI = 5,2%
De esa manera, descubrimos que la tasa de retorno anual de nuestra inversión inmobiliaria sería de un 5,2%.
Cómo interpretar mis resultados
La rentabilidad de una propiedad, significa cuánto porcentaje de la inversión es pagada por el arriendo cada año.
Ahora, esta métrica nos permitirá evaluar qué tan rentable es la propiedad en comparación al crédito hipotecario que hayamos tomado o que deseemos tomar.
Para eso, debemos comprar la tasa de retorno que hemos calculado con la Carga Anual Equivalente de nuestro crédito.
La CAE, según el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), es “un indicador expresado en porcentaje que permite la comparación entre las distintas alternativas que ofrecen los proveedores de productos o servicios financieros”.
Ahoooora, en español:
La CAE nos dice cuánto estás pagando “de más” cada año por el crédito que tomaste.
Es decir, cuánto interés y gastos asociados al crédito te cobran al año por prestarte esa plata.
Por ejemplo, si pediste prestado 100.000.000 de pesos a 20 años con una CAE de 4%, significa que cada año, deberás pagar un 4% adicional a los 5.000.000 anuales que pagarías con una CAE de 0%.
Ahora que ya entendimos que es la CAE y que tenemos nuestro ROI, podemos interpretar bien el resultado.
Básicamente tenemos tres casos:
1) CAE > ROI : si la Carga Anual Equivalente es mayor a la tasa de retorno, significa que nuestro departamento de inversión está rentando menos de lo que estoy pagando.
¿Eso es necesariamente malo? La verdad es que no.
Solo nos indica que el departamento no estaría pagándose 100% solo, es decir solo gracias al arriendo del mismo.
De cualquier manera, probablemente una gran parte del departamento si está siendo pagada por el arriendo.
Cuando inviertes en otros instrumentos financieros como acciones o bonos, debes pagar tú mismo la totalidad de estos.
2) CAE = ROI : si la Carga Anual Equivalente es igual a la tasa de retorno ¡Estamos en un punto ideal!
Significa que efectivamente el departamento de inversión estaría “pagándose solo” gracias los ingresos que tienes por arriendo.
3) CAE < ROI : si la Carga Anual Equivalente es menor a la tasa de retorno, es un resultado realmente increíble.
Significa que no solamente se está “pagando solo” el departamento, sino que acarrea rentabilidad adicional.
Es decir, no solo ganas por la plusvalía del inmueble, sino que también el mero arrendamiento del mismo te está generando réditos.
Algunas palabras finales
La tasa de retorno o la rentabilidad de un departamento, es solo una métrica más que añades a tu caja de herramientas inmobiliarias.
La tasa de retorno tiene como fin último poder comparar distintas oportunidades de inversión en departamentos basadas en la rentabilidad que entrega el arriendo de cada cual.
De ninguna manera esta métrica funciona como indicador máximo de que una inversión sea buena o mala ¡Solo acabas de añadir una nueva y poderosa herramienta a tu arsenal!
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