Todos los créditos hipotecarios tienen asociada una tasa de interés. Esto es decir, qué tanto debemos pagarle al banco por prestarnos dinero para comprar una propiedad.

Ya entender bien qué es la tasa de interés y cómo funciona es un tema complicado. 

Por lo mismo, cuando nos hablan de distintos tipos de tasas de interés, la conversación se complica aún más.

Acá, simplificaremos las diferencias y podremos entender las dos tasas de interés más comunes. La tasa de interés fija y la tasa de interés mixta.

Para poder comprender con claridad cada uno de estos tipos de interés, debemos repasar qué son y qué significan las tasas de interés en general.

¿Qué es la tasa de interés?

Por definición, la tasa de interés es el precio a pagar por hacer uso de cierta cantidad de dinero.

Es decir, en palabras simples, cuanto tengo que pagar para que me presten plata.

Así como pagamos por distintos bienes o servicios, pagamos por el derecho a usar dinero que no es nuestro. 

Las tasas de interés son comúnmente representadas por un porcentaje que afecta las cuotas de pago cada cierto periodo de tiempo.

Ese periodo de tiempo, es el llamado periodo de capitalización. Concretamente, es el tiempo que existe entre el que las cuotas suben de precio producto de la tasa de interés.

Las tasas de interés se aplican a las cuotas de un crédito hipotecario de manera que crezcan con el pasar del tiempo.

Existen dos maneras teóricas en las que este interés es aplicado en cada cuota, pero solo una de estas maneras es la que se ocupa con extrema frecuencia.

Estas dos maneras son la de interés simple e interés compuesto.

El interés simple es calculado en base al monto que te prestan, es decir, se aplica sobre la base de ese monto. Solo se capitaliza una vez.

Lamentablemente, este tipo de interés es más bien una teoría que una práctica, ya que el interés que rige la vasta mayoría de los créditos en el país es el interés compuesto.

El interés compuesto es aquel que se cobra por encima del interés anterior. Esto es decir, se capitaliza en cada cuota. 

Cuota a cuota, ésta sube producto de este tipo de interés, de esa manera se ajusta a la inflación.

Ya que es el interés compuesto el más común, la distinción que debemos hacer es otra: tasa de interés fija y tasa de interés mixta.

Tasa de interés fija y tasa de interés mixta

Como revisamos anteriormente, las tasas de interés afectan el pago de cada cuota de un crédito hipotecario.

La gran diferencia, es cómo afecta cada tipo de interés a cada crédito, así como los riesgos y beneficios asociados a cada uno.

Para eso, debemos primero comprender las diferencias entre la tasa de interés fija y la tasa de interés mixta.

Una tasa de interés fija es la más común y es aquella que no cambia durante toda la vigencia del crédito. Se fija al principio de éste y aunque la situación país o la propia del deudor cambie, esta se mantiene constante.

Una tasa de interés variable es aquella que cambia según algún indicador externo. Por ejemplo, según alguna medida de inflación como el IPC (índice de precios al consumidor). 

De igual manera existen créditos con tasas de interés mixtas, es decir que empiezan con una tasa de interés fija y en algún momento se convierten a una tasa de interés variable.

El interés no es lo único que afecta tus cuotas

Independientemente de si el crédito que has tomado ha sido pactado con una tasa de interés fija o una tasa de interés mixta, tu cuota puede subir.

Los créditos hipotecarios en Chile suelen ser pactados al igual que las propiedades, en UF (Unidades de Fomento). 

Y así como el crédito mismo es pactado en UF, las cuotas de este mismo están en UF por igual muy comúnmente.

De ese modo, cuando sube la UF, sube el valor de tu cuota sin importar tu tasa de interés.

¡Pero tranquilo! La UF cambia de precio al mismo ritmo que la inflación sube o baja en el país. De esa manera, tanto el precio de la propiedad como el valor de arriendo de la misma tenderían a cambiar a medida que cambia tu dividendo.

De cualquier manera, que los créditos hipotecarios sean pactados en UF puede parecer un tanto injusto a primera vista, pero es esta práctica la que te asegura tasas de interés más bajas.

De esta manera, tus cuotas solo suben cuando la inflación sube y puedes disfrutar de una tasa de interés más baja.

Entender cuál opción crediticia es la mejor para ti es un trabajo complicado, por lo que el consejo siempre es asesorarse lo mejor posible y así maximizar tus ganancias sin perder el tiempo ni tus energías.

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